COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Av. Ahmet SEYHAN[1] ÖZET Günümüzde Covid-19 salgını nedeniyle ülke ekonomileri olumsuz etkilenmekte ve bu durum kira sözleşmelerine yansımaktadır. Bu salgının mücbir sebep sayıldığı dikkate alındığında ev ve iş yeri kira sözleşmelerinin mücbir sebebe dayanarak fesih yapılabilir. Kira sözleşmesini feshetmek istemeyen kişiler ise kira sözleşmesinin uyarlanması davası ile kira sözleşmesini değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Anahtar Kelimeler: Covid-19, Mücbir Sebep, Kira Sözleşmeleri, Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması. ABSTRACT Due to the Covid-19 pandemic, the economies of the country are affected negatively. Due to Covid-19 shall be accepted as Force Majeure in all legal actions, house and workplace rental contracts can be terminated based on force majeure. Lessors or lessees who do not want to terminate the contract regarding pandemic, can demand to adapt the agreement in regard to changing circumstances.

Keywords: Covid-19, Force Majeure, Lease Contracts, Adaptation of the Lease Contracts.

GİRİŞ Sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar; sözleşme akdederken kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sözleşme şartlarını hür iradeleri ile diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Kira sözleşmelerinde de taraflar, sözleşmenin süresini, kira bedelini özgürce kararlaştırabilirler. Fakat sözleşme akdedilirken mevcut durum daha sonradan tarafların biri veya her ikisi aleyhine değişebilir ve sözleşmenin uygulanması çekilmez bir hal alabilir. Günümüzde değişen ekonomik koşullar ve buna benzer sebeplerden doğan beklenmeyen haller ve halen etkisini sürdürmekte olan Covid-19 pandemi süreci gibi öngörülmesi mümkün olmayan mücbir sebep halleri dikkate alındığında sözleşme akdeden tarafların sözleşmeyi yeniden uyarlaması ya da sözleşmenin bu sebeplere bağlı olarak feshedilmesi durumu oldukça sık karşımıza çıkmaktadır. Özellikle günümüzde en yaygın akdedilen kira sözleşmelerinde önem kazanan sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması müessesesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. Bu çalışmada, öncelikle kira sözleşmesinin tanımı ve hukuki niteliği kısaca açıklanacak olup; daha sonra kira sözleşmesinin uyarlanması ve tespit davası gerek Yargıtay İçtihatları gerekse 6098 sayılı TBK uyarınca açıklanacaktır. Her ne kadar uygulamada uyarlama, kira bedeli konusu ile sınırlı gibi görünse de, TBK md. 138 kapsamında uyarlama denildiğinde bunun kira sözleşmesinin diğer unsurlarını da kapsadığı açıktır. Uyarlamanın mevcut olabilmesi için önemli olan yasa metninde var olan hususların gerçekleşmesi ve somut olayda sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalınmasının dürüstlük kuralına aykırı hale gelmesidir. I. KİRA SÖZLEŞMESİ TANIMI Günümüzde sözleşme türleri arasında en sık uygulama alanı bulan kira sözleşmelerinin kısaca tanımı; kiraya verenin tarafından bir şeyin kullanılması veya kullanma ile beraber ondan yararlanılmasını kiralayana devretmesi; bu devir karşılığında da kiralayan yani kiracıdan kira bedeli almasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde düzenlenen kira sözleşmeleri; ilgili kanunda sırasıyla Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İş yeri Kiraları ve Ürün Kirası olmak üzere eski Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak üç bölümde düzenlenmiştir. TBK md. 299’da kira sözleşmesine ilişkin açık bir tanıma yer verilmiştir. Buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi hem kiracıya hem de kiralayana borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraf mevcuttur. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiralanan şeyin maliki olması gerekmemekte olup; kiralanan şey üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması yeterlidir.[2] Kira sözleşmesinde taraflar, gerçek veya tüzel kişi sıfatına haiz olabilir. A. Kira Sözleşmesinin Unsurları Kira sözleşmeleri, tarafların rızalarına dayalı olarak esaslı noktalarda birbirlerine uygun beyanları ile her zaman kurulabilir.[3] Bu sözleşmenin üç temel unsuru olduğundan bahsedilebilir; taraflar arasındaki sözleşme, kira konusu bir mal veya hakkın kiraya veren tarafından kiracıya kullanma ve yararlanma hakkının devredilmesi ve bu devir karşılığı kiracı tarafından kiraya verene ödenen bedeldir. Bu üç unsur, esaslı unsur olup; tarafların bu hususlarda mutabık olması kira sözleşmesinin kurulması için zaruridir. Örneğin; taraflar kira sözleşmesinde kira bedelini belirlememişlerse, kira sözleşmesi kurulmamış sayılmalıdır. Kira sözleşmesinin konusunu genellikle maddi niteliği olan eşyalar yani taşınır veya taşınmaz mallar oluşturmaktadır. Her ne kadar günlük hayatta karşımıza sıklıkla konut ve çatılı iş yeri kirasına ilişkin sözleşmeler çıksa da, bir taşınır ya da taşınmazın bir bölümünün bazen bir duvarının dahi kiraya verilmesi de mümkündür.[4] Kiraya verilecek şey, yalnızca bunlarla da sınırlı değildir. Fikri sınai haklar, maden veya avcılık ruhsatı gibi maddi nitelikte olmayan haklar da kiraya verilebilir.[5] Yukarıda belirtildiği gibi kira sözleşmesine konu olan şeyi kullanan veya ondan yararlanan kiracı, bu durum karşılığında kiraya verene bir bedel ödemekle mükelleftir. Taraflar diledikleri gibi kira bedelini belirleyebilir. Bu durumun istisnası ise TBK md. 28’de belirtilen aşırı yararlanma hükümleridir.[6] Öğretide genel kabul edilen kural, bu bedelin para ile ödenmesi gerektiğidir. Bu para, herhangi bir para birimi olabilir iken; ülkemizde mevcut ekonomik sorunlar ve ülke para biriminin yabancı para birimleri karşısında değer kaybı dikkate alınarak bu paranın; 12.09.2018 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 85 numaralı T.C. Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi[7] gereği Türk Lirası olması zorunlu hale getirilmiştir.[8] Bu kararname ile daha önce döviz olarak kararlaştırılan kira bedelinin belirlenmesi hususunda da önemli değişiklikler yapılmış olup; bu çalışmanın konusu olmadığı için kısaca değinilmiştir. Kira bedelinin ödenmesi hususu ise yine TBK’da hüküm altına alınan bir diğer durumdur. Buna göre kira bedelinin aylık ödenmesi esas olup; taraflarca aksi kararlaştırılabilmektedir. Yargıtay’a göre ise taraflarca aksi sözleşmede belirtilmemişse ve bu duruma ilişkin bir yerel adet yoksa en geç her ayın üçüncü gününe kadar bu bedelin ödenmesi gerekmektedir.[9]

B. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Kira sözleşmesi, tarafların rızalarına ve karşılıklı birbirine uygun irade beyanlarına dayanan, tam iki tarafa da borç yükleyen, ivazlı ve sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşme türüdür.[10] Bu borç ilişkisinde borcun konusu, kiralanan şeyin kullandırma veya yararlandırma hakkı ve ödenecek bedel olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiralanan şey üzerinde devredilen bu hak, ayni değil; şahsi bir haktır. Ancak, kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi ile on yıllık süreye kadar bu hakkın daha kuvvetli bir hale getirilmesi mümkündür.[11] Süre bakımından ise, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olarak düzenlenebilmesi mümkündür. Bu ayrım kira sözleşmesinin sona ermesi ve uzaması gibi konularda büyük önem arz etmektedir. Kira sözleşmesi sürekli edimli olması yanı sıra geçici nitelikte bir sözleşme türüdür. Her ne kadar bu husus birbiri ile zıt gibi görünse de kira sözleşmesi ilişkisinin taraflarca ömür boyu devam edeceği gibi bir durum hayatın olağan akışına uygun değildir.[12]

C. Kira Sözleşmesinde Şekil Şartı Hukuk sistemimizde hâkim olan ilkelerden biri Sözleşme Serbestisi İlkesi olup; TBK md. 12’de bu durum açıkça belirtilmiştir. Buna göre kanunda açıkça bir şekil şartı öngörülmemiş ise taraflar rızaları doğrultusunda diledikleri şekilde sözleşme yapmakta özgürdürler. Kira sözleşmeleri açısından da kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiş olup; sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Bir diğer anlatımla, kira sözleşmesi sözlü veya yazılı şekilde kurulabilir. Fakat kira sözleşmesinin yazılı yapılmasının olası bir uyuşmazlık durumunda taraflara hukuki güvence sağlayacak olması ve HMK’da belirli miktarın üzerindeki uyuşmazlıkların senetle ispatının zorunlu olduğu dikkate alındığında bu sözleşmelerin yazılı yapılmasında yarar vardır. Bazı durumlarda ise yasa gereği kira sözleşmesinin yazılı yapılması şekil şartı olarak kabul edilmiştir. Kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların ve Türk Sivil Havacılık Kanunu’na tabi hava araçlarının kiralanmasında ise kira sözleşmesinin yazılı yapılması gerekmektedir.

D. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 6098 sayılı TBK’da kira sözleşmesinin türlerine göre sona erme konusunda ayrıma gidilmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesi, TBK’da yer alan genel hükümlere göre de sona erdirilebilir. Kanunda belirtilen sürelere uymak kaydıyla hata, hile, ikrah veya gabin hükümlerine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirmek mümkündür. TBK md. 136-138 ‘de belirtilen ifa imkânsızlığı, kısmi ifa imkânsızlığı veya aşırı ifa güçlüğü gibi durumlarda da somut olaya göre kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Konut ve çatılı iş yeri ile ilgili özel sona erdirme nedenleri ise TBK md. 347-356 arasında sayılmıştır. Kira sözleşmesinin sona ermesi konusunda genel hükümler ise TBK md. 327-333’de düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde öncelik özel olarak düzenlenen TBK md. 347-356 hükümlerinin uygulanması; bu hükümlerde uygun düzenleme bulunmayan hallerde ise genel hükümlere göre sona erme hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.[13] Kira sözleşmelerinin olağanüstü veya haklı nedenle feshi konusunda konut ve çatılı iş yeri kiralarını düzenleyen TBK hükmünde açık bir madde bulunmadığından dolayı TBK md. 331’de düzenlenen olağanüstü fesih genel hükümleri konut ve çatılı iş yeri kiralarında da uygulanabilecektir.[14]

II. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE TESPİT DAVASI Kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini sözleşme serbestisi ilkesi gereği serbestçe belirleyebilmektedir. Sözleşme yapılırken tarafların edimleri arasında açık bir orantısızlık bulunmaması gerekmektedir. Aksi durumda TBK gabin hükümlerine dayanılarak dava açılabilir. Günümüzde konut ve çatılı işyeri kiralarının uzun süreli akdediliyor olması veya bir yıllığına sözleşme akdedilmiş olsa dahi bu bir yılın sonunda sözleşmenin kendiliğinden uzuyor olması gibi hususlar nedeniyle TBK’da belirtilen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır. Bir başka anlatımla, konut ve çatılı iş yeri olmayan diğer kira türlerinde TBK’da belirtilen kira bedelinin belirlenmesi usulüne ilişkin düzenlemeler uygulanmayacak, bunun doğal sonucu olarak kira tespit davası açılamayacaktır.[15] Şu hususu belirtmekte fayda var ki; Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri tacir sıfatına sahip gerçek kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerine ait iş yeri kiralarında uygulanması sekiz yıl süre ile ertelenmiş; bu süre 01.07.2020 tarihinde sona ermiştir. Bu hali ile bahsi geçen tacir ve tüzel kişilere de herhangi bir ayrım gözetilmeksizin kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerin tamamı uygulanmaya başlamıştır. TBK’da yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin emredici bir düzenleme olan TBK md. 343’e göre kiraya veren, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapamamaktadır. Bu düzenleme, kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğünün olmadığının hüküm altına alınması amacı taşımaktadır. Uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan kira sözleşmesine konulan kira bedelinin ödenmemesi halinde ödenmesi zorunlu olduğuna dair cezai şart hükümleri bu madde gereği geçersizdir. Taraflar arasında bir yıllık konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmesi düzenlendiği zaman bu sözleşmede yazılı kira bedeli konusunda herhangi bir uyuşmazlık olmadığı açıktır. Fakat bu bir yıllık süre dolduktan sonra eğer taraflar açık veya örtülü iradeleri ile kira sözleşmesini devam ettirmek istiyorlarsa bu sözleşme, aynı koşullar altında bir yıllık daha uzamış sayılmaktadır. TBK md. 344’te kira bedelinin artırımına ilişkin bir hüküm bulunmadığı durumda kira bedelinin artırım esasları belirtilmiştir. Bu maddeye göre; bir yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira bedeli konusunda taraflar, bir önceki yılın TÜFE oranını (tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalaması) geçmemek kaydıyla kira artışı konusunda anlaşma sağlayabilir. Eğer taraflarca bu konuda sözleşme hükümlerinde yazılı veya sözlü bir anlaşma yapılmamışsa, hâkim tarafından yine bu oranı geçmemek, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçüsünde bir artış belirlenebilecektir. Eğer kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan kısa süreli de olsa yenileme ile beş yıl devam etmiş ise, taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kiraya veren tarafından TÜFE oranının üzerinde bir artış yapılabilmesi için dava açılabilmektedir. Bir diğer durumda taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılması hususunda TÜFE oranından daha yüksek bir oran belirlemişlerse, TÜFE oranının üzerinde kalan kısım kesin hükümsüz sayılacaktır.[16] 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56. maddesi uyarınca TBK md. 344’te yer alan ÜFE ibaresi TÜFE olarak değiştirilmiştir.[17] Bu düzenleme ile kira bedelinin belirlenmesi konusunda daha yüksek bir orana sahip olan ÜFE yerine TÜFE oranının tercih edilmesi kiracı lehine bir düzenleme olmuştur. TBK md. 344/3’te belirtilen rayiç bedel durumu hariç olmak üzere; kira sözleşmesinde taraflar kira bedeline ilişkin artırım oranı belirlemişlerse, kira bedeli tespit davası açılması zaruri değildir.[18] Bu ihtimalde kiracı, TÜFE oranını aşmamak üzere sözleşmede belirtilen orana tabi olarak kira bedelini ödeme devam etmektedir. Aksi durumda yani sözleşmede artırım oranı belirtilmemiş ise, TBK md. 344/2’de belirtildiği gibi kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirleneceği için tespit davası açılması gerekmektedir.[19] TBK md. 344/3’te de taraflarca sözleşmede artırım oranı belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından rayiç bedele göre belirleneceği belirtildiğinden yine tespit davası açılması gerekmektedir.[20] TBK md. 345’te bu kira bedeli tespit davasının her zaman açılabileceği hükme bağlanmıştır. Maddenin devamında ise davanın yeni kira dönemi başlangıcından önceki otuz gün içinde kira bedelinin arttırılacağı kiracıya yazılı bildirilmesi ve davanın sonraki kira dönemi sonuna kadar açılması halinde veya sözleşmede kira artırımına ilişkin hüküm bulunması durumunda hâkim tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcı itibariyle kiracıyı bağlayacağı belirtilmiştir. Her ne kadar kira bedelinin tespiti davası bir tespit davası gibi isimlendirilse de, öğreti de benim de katıldığım görüşe göre bu dava, niteliği ve doğurduğu sonuçlar itibariyle bir yenilik doğuran davadır.[21]

III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI Kira sözleşmelerinin uygulamada uzun süreli yapıldığı ve ülkemizin de yukarıda açıklanan ekonomik belirsizlikleri dikkate alındığında kira bedelinin sürekli aynı tutulması veya kanunda belirtilen şekilde artırım yapılması her zaman hakkaniyete uygun değildir. Kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini ve sözleşme süresini serbestçe tayin edebilirler. Kira sözleşmesinin süresinin ne kadar uzun olduğu hususu kira bedelinin belirlenmesi hükümlerinden etkilenmekte iken; bu sürenin uzunluğu doğrudan taraflara kira sözleşmesinin uyarlanması davası açma hakkı tanımamaktadır. Ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin kurulmasından sonra borçludan kaynaklanmayan ve sözleşme kurulması anında taraflarca öngörülemeyen sebeplerle vuku bulan olağanüstü durumların varlığı halinde sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunabilecektir.[22] Yargıtay, birçok kararında özellikle kira sözleşmelerinde sonradan ortaya çıkan durumlar neticesinde tarafların sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalmak zorunda kalmasının TMK md. 2’de belirtilen Dürüstlük Kuralı İlkesine aykırı olacağına hükmetmiştir.[23] Kira sözleşmesinin uyarlanması durumunda öncelikle tarafların sözleşmedeki iradelerine bakılması gerekmektedir. Tarafların sözleşmede sonradan ortaya çıkabilecek olağanüstü hallere ilişkin olumlu ya da olumsuz uyarlama şartları kararlaştırması halinde bu hususa öncelik verilmelidir. Ancak sözleşmede uyarlama hükümleri olmasına rağmen uyarlamadan beklenen menfaat sağlanamıyor ve dengesizlik giderilemiyorsa bu sözleşme hükümlerinin TBK md. 138’in uygulanmasına engel olmadığı kabul edilmelidir.[24]

A. Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanmasına Hâkim İlkeler a. Ahde Vefa İlkesi Sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar, kendi aralarında somut durumun koşullarına ve işin mahiyetine göre aralarındaki ilişkiyi kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla serbestçe düzenleyebilmektedir. Tarafların kendi rızaları ile imzaladıkları bu sözleşmelere sadık olmalarının hukuki bir zorunluluk olduğu kabul edilmiş ve bu ilke Roma Hukuku’nda “Pacta sund servanda” yani “ahde vefa” ilkesi olarak belirtilmiştir.[25] Bu ilkenin katı bir şekilde uygulandığı durumlarda; taraflar, sözleşme ile sıkı sıkıya bağlı kalmak zorunda olup; sonradan değişen koşullara uyarlama gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Bu ilkenin temelini oluşturan unsur; tarafların sözleşme imzalanma anında ileride ne olabileceğini hesaba katmaları ve tüm ihtimalleri ve riskleri değerlendirerek imzalamaları gerektiği olarak karşımıza çıkmaktadır. [26] Ankara Bölge Adliye Mahkemesi ise bir kararından durumu şu şekilde açıklamıştır: “Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa-pacta sund servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi, aynen uygulanmalıdır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan biri için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu (denge aleyhine bozulan taraf) sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.”[27] Basiretli tacir ilkesininde de katı bir şekilde uygulanan bu ilkenin; özellikle uzun süreli sözleşmelerde birçok sorunu da beraberinde getireceği açıktır. b. Clausula Rebus Sic Stantibus İlkesi Ahde vefa ilkesinin katı bir şekilde uygulanmasının sorunlara yol açması üzerine ortaya çıkan “Clausula Rebus Sic Stantibus” ilkesi ise; kısaca taraflara ancak sözleşmenin şartları değişmediği takdirde borçlarını ifa etmekle yükümlü olduğunu kabul etmektedir. Görüleceği üzere ahde vefa ilkesinin zaman içerisinde daha esnek uygulanması doğrultusunda ortaya çıkan bu ilke, somut olayların nitelikleri ve hakkaniyet gerektiren durumlar hariç tutulmak üzere sözleşme bağlı kalınacağını öngörmüş; zaman içerisinde devletlerin iç hukukları tarafından da kabul edilmiştir.[28] c. Mücbir Sebep ve Beklenmeyen Hal Durumları Tarafların, herhangi bir sözleşmeyi akdetmeleri esnasında sözleşmenin imzalanması sırasında tahmin dahi edilemeyen durumlar sözleşme ifası sırasında ortaya çıkabilmektedir. Bu öngörülemez ve öngörülmesi mümkün dahi olmayan durumlarda taraflardan sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı olmalarının beklenmesi, bir başka anlatımla ahde vefa ilkesinin katı uygulanması hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu öngörülmesi zor veya mümkün olmayan durumlar karşımıza beklenmeyen hal ve mücbir sebep olarak çıkabilmektedir. Ülkelerdeki vergi artışları, ani kur dalgalanmaları gibi durumlar beklenmeyen hal kapsamında değerlendirilebileceği gibi; bazen taraflar hangi durumların beklenmeyen hal kapsamında değerlendirilmesi veya değerlendirilmemesi gerektiğini sözleşmede hüküm altına alabilir.[29] Bir olayın beklenmeyen olay olarak nitelendirilebilmesi için olağanüstü ve objektif nitelik taşıması gerekmektedir; aksi durumda irade özgürlüğü, sözleşme serbestisi, ahde vefa ilkelerinden sapma meydana gelecektir. Bu sebeple beklenmeyen halin sonucu olan sözleşmenin uyarlanması tamamen son çare ve tali nitelikle olmalıdır.[30] Ülkemizde uzun süredir sıklıkla ekonomi alanında yasa değişiklikleri yapılmakta ise de bu durum istikrarlı bir ekonomi için yeterli olmamaktadır. Ülkemizde 1958 yılından bu yana devalüasyonlar ilan edilmekte ve Türk Lirasının değeri gün geçtikçe düşmektedir. Yargıtay’ın her ne kadar bazı kararlarında[31] devalüasyon ve ekonomik krizlerin bir anda meydana gelmediği ve tahmin edilebilir olduğu belirtilse de; özellikle son zamanlarda yaşanan döviz kur artışlarının tahmin edilebilir olmadığı kanaatindeyim. Mücbir sebebe konu olaylar, beklenmeyen hal kavramında değerlendirilebilecek olaylardan daha ağır sonuçlar doğuran olaylar olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu olaylara örnekler, taraflar arasında sözleşmede yazılı olabileceği gibi, sözleşmede belirtilmeyen fakat taraflar arasında öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan her olayın somut durumun niteliklerine göre mücbir sebep olarak nitelendirilmesi gerekmektedir. Yargıtay’ın bir kararında mücbir sebebin unsurları olay, öngörülemezlik, karşı konulamazlık ve dışsallık olarak açıklanmıştır.[32] Özetle; mücbir sebebe dayalı olarak borçlunun ifadan kaçınabilmesi için mücbir sebebe konu olabilecek ve borçludan kaynaklanmayan bir olay olmalı ve bu olay taraflarca önceden öngörülemez olmalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun İfa İmkânsızlığı başlıklı 136.maddesinde de belirtildiği gibi borcun ifasında ancak borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir durum gerçekleştiğinde borcun sona ereceği hükme bağlanmıştır. Bu maddede borçluya mücbir sebep ve beklenmeyen hal durumlarında bir özen yükümlülüğü de getirilmektedir. Bir başka anlatımla borçlunun rızası ile imzaladığı bir sözleşmenin uygulanması sırasında meydana gelen ve öngörülemez bir olay karşısında ifadan ve sorumluluktan kurtulabilmesi için, kendisinin üzerine düşen tüm özeni yerine getirmesine rağmen karşı koyamayacağı bir durumla mücadele etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında özen yükümlülüğünden açıkça bahsetmiş ve şu şekilde konuyu açıklamıştır: “Somut olayda, antrepoların bulunduğu bölgede 9.9.2009 tarihinde meydana gelen sel vakasının mücbir sebep teşkil edip etmediğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. TBK 136 (EBK 117) maddesi uyarınca sözleşmenin yapıldığı anda öngörülemeyen bir halin gerçekleşmesi halinde borçlu borcun ifasından sorumlu tutulmayacaktır. Mücbir sebebin varlığı için, önceden tahmin edilemeyen / beklenmeyen bir olayın gerçekleşmesi gerekir. Birçok sözleşme türünde doğal afetler mücbir sebep olarak görülebilirse de yüksek özen düzeyinin arandığı otelcilik, otoparkçılık, depoculuk vs. sözleşmeler ile bizatihi doğal afeti teminat altına alan sigorta sözleşmelerde mücbir sebep kavramının oldukça dar yorumlanması gerekir.”[33] Çalışmanın konusu bakımından bu durum incelendiğinde; mücbir sebebin varlığı halinde bu olaydan etkilenen taraf, kira sözleşmesini feshedebilir iken; beklenmeyen hal durumunda ise somut olayın durumuna göre kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep etmesi gerekmektedir. d. İşlem Temelinin Çökmesi Teorisi Tarafların akdettikleri sözleşmeye bağlı kalmaları esas olmakla beraber, sözleşmelerin uzun süreli olması halinde ilgili sözleşmenin imzalanmasından sonra beklenmeyen durumların gerçekleşmesi ve bu olağanüstü durumların objektif ve öngörülemez olması durumunda sözleşme, taraflar açısından çekilmez bir hale gelmiş sayılabilir. Bu durumda Yargıtay içtihatlarına göre işlem temelinden çökmüş kabul edilmektedir.[34] Taraflar arasındaki sözleşme devam ederken meydana gelebilecek olağanüstü değişiklikler ahde vefa ilkesinin uygulanmasını zorlaştırabilmektedir. Bu duruma örnek olarak ekonomik krizler neticesinde borçlunun ödeme gücünün önemli derece azaldığı verilebilir. Öğretide esas olan sözleşme kurulurken tarafların edimleri arasında bir denge olduğu kabul edilse de, bu dengenin sonradan dış etmenler tarafından bozulması durumunda taraflardan birinin sözleşmeyi ifaya zorlanması dürüstlük ilkesine uygun olmayacaksa bu durumda işlem temeli çökmüş sayılır.[35] Yargıtay içtihatlarına bakıldığı zaman işlem temelinin çökmesi ve sözleşmelerin uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıkların kira sözleşmelerinde ve döviz bazlı kredi sözleşmelerinde yoğunluk arz ettiği görülmektedir.[36] Özellikle 1994 yılında meydana gelen ekonomik kriz neticesinde kiracılar, kur dalgalanmalarından dolayı kira bedelini ödemekte zorlanmaya başlamış ve Yargıtay tarafından da kiracı lehine kararlar verilmeye başlamıştır.[37] Kira bedelinin uyarlanması ile tartışmalar, TBK md. 344’ün yürürlüğe girmesi ve madde metninde TBK md. 138’e yapılan atıf neticesinde büyük ölçüde son bulmuştur.[38] B. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Şartları Kira sözleşmesi devam ederken işlem temelinin çökmesi durumunda sözleşmenin değişen şartlara uygun olarak uyarlanması gerekmektedir. Bu uyarlamanın gerçekleşebilmesi için de borçlunun edimini ifa etmemiş olması aranır.[39] TBK 138’de sözleşmenin değişen koşullara uyarlanabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen, beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple sonradan ortaya çıkması ve bu durum nedeniyle borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olması ve borçlunun da borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması durumunda dava yolu ile sözleşmenin yeniden uyarlanmasını isteme hakkının bulunduğu belirtilmiştir. Ancak her zaman sözleşmenin uyarlanması durumu mümkün olmayabilir. Bu durumda madde metninin devamında borçluya sözleşmeden dönme hakkı da tanınmış olup; sürekli edimli sözleşmelerde ise esas olanın sözleşmeden dönme değil, sözleşmenin feshi olduğu hüküm altına alınmıştır.

a. Sözleşme Kurulduktan Sonra Olağanüstü Bir Durum Meydana Gelmelidir. Bir sözleşmesinin uyarlanabilmesi durumundan bahsedilmek için öncelikle sözleşme kurulması sırasında değil, sözleşmenin uygulanması sürecinde olağanüstü bir durumun varlığı aranır. Öğretide bu olağanüstü durumun ne olduğu tartışmalı olsa da; tarafımca katıldığım görüşe göre toplumun büyük bir kısmını etkileyen objektif bir ölçütün değil, yalnızca tarafları etkileyen sübjektif ölçütün esas alınması gerekmektedir.[40] Bir başka anlatımla, sözleşme devam ederken borçluyu etkileyen bir durum nedeniyle borçlu tarafın ifa gücünde azalma meydana gelmişse bu durum da uyarlama sebebi olarak kabul edilmelidir. Kira sözleşmelerinde ise bu olağanüstü durum uygulamada genellikle kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda ani kur artışlarının meydana gelmesiyle ortaya çıkmaktadır.[41] Bir diğer örnek ise, alışveriş merkezlerinde kira sözleşmesi kurulurken tahmin edilen müşteri sayısının sonradan önemli ölçüde azalması veya alışveriş merkezinde olağan dışı tadilat halinde iş yerinin uzun süre kapalı kalması halinde uyarlama talep edilebilir.[42]

b. Uyarlamaya Konu Değişen Şartlar Öngörülemez Olmalıdır. Taraflar sözleşme akdederken mevcut şartları göz önüne almak zorundadır. Sözleşmenin uyarlanmasını isteyen taraf, sonradan meydana gelen uyarlama talebine konu olayı ya da durumu biliyor ya da bilmesi gerekiyor ise bu olayı ya da durumu sözleşmeyi imzalarken kabul etmiş sayılmalıdır.[43] Bir diğer durumda ise değişen koşullardan etkilenen taraf, bu durumu önceden biliyor fakat etkisini öngörememiş olabilir. Buna en iyi örnek ekonomik kriz hali verilebilir. Ülkemizde mevcut durumda da sözleşme imzalayan kişiler ekonomik bir krizin var olduğunu ve malum Covid-19 pandemisi nedeniyle bu krizin daha da derinleşeceğini öngörebilmektedirler. Fakat bu öngörüye rağmen bu kriz neticesinde ekonominin ne gibi ağır hasarlar alacağını veya etkisinin ne kadar süreceğinin öngörülmesi kolay değildir. Bu durumda öğretide benimde katıldığım görüşe göre olayın ya da durumun öngörülemezliğinden ziyade somut olayda sözleşmenin taraflarına ve sözleşmeye karşı öngörülemezliğine bakılması gerekmektedir.[44] c. Değişen Şartlar Borçludan Kaynaklanan Sebeplerden Dolayı Ortaya Çıkmamış Olmalıdır. Sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunan tarafın, bu uyarlama talebine konu olay ya da durumuna kendisinin sebebiyet vermesi halinde uyarlama talebi kabul edilmemelidir.[45] TBK md. 138’de uyarlamanın bir şartı olarak olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerektiği yazılmıştır. d. Borçlunun Borcunu İfa Etmesi Dürüstlük Kuralına Aykırı Olmalıdır. Sözleşmenin uyarlanması talebi değerlendirilirken TMK md. 2’de belirtilen Dürüstlük Kuralı ilkesine göre de bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Sözleşmenin uygulanması aşamasında mağdur olan taraftan kaynaklanmayan ve beklenmeyen bir durum karşısında sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalınması dürüstlük kuralına aykırı olacaktır. Bu durumda işlem temelinin çöktüğü ve sözleşmenin ifasının çekilmez hal aldığı kabul edilmelidir. Sözleşmenin uyarlanması talebi halinde hâkim tarafından dürüstlük kuralları çerçevesinde somut olayın nitelikleri ve tarafların ekonomik durumlarına göre karar verilmesi gerekmektedir.[46] e. Borçlu Tarafından Borç İfa Edilmemiş Veya İfanın Aşırı Güçleşmesinden Doğan Hakları Saklı Tutularak İfa Edilmiş Olmalıdır. Sözleşme sırasında borçlu tarafından borç ifa edilmiş veya ifa edilirken herhangi bir ihtirazı kayıt konulmamışsa, aşırı ifa güçlüğünden bahsedilmemelidir. Bunun doğal sonucu olarak uyarlamanın ileriye etkili bir sonuç doğurduğu[47] öğretide tartışmalıdır.

C. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Her ne kadar kira sözleşmesinin uyarlanması davası uygulamada kiracı tarafından açılsa da, bu davanın kiraya veren tarafından da açılmasına herhangi bir engel bulunmamaktadır.[48] Kira sözleşmesi devam ederken kira bedeli dışında taraflarca kararlaştırılan diğer yan giderler konusunda taraflarca anlaşmanın değişen şartlar neticesinde kiraya veren tarafından çekilmez hale gelebileceği gibi kira bedeli konusu da kiraya veren dava konusu yapılabilmelidir. Öğretide bazı yazarlara göre sözleşmenin uyarlanmasının mahkemeden talep edilmesi zorunlu değildir.[49] Bu görüşe göre; borçlu, öncelikle karşı taraftan sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını talep edebilir, şayet taraflar bu konuda anlaşmaya varamazlarsa borçlu, sözleşmenin uyarlanması için dava yoluna gidebilir veya dava yoluna gitmeden sözleşmeden dönebilir. Her ne kadar borçlu dava yoluna gitmeden de sözleşmeyi sona erdirebildiğini kabul etsek de, sözleşmenin uyarlanması konusunda anlaşma sağlamayan karşı taraf tarafından bu durum karşısında sessiz kalınması da beklenmemelidir. Dava yoluna gitmeden sözleşmeden dönen borçlu aleyhine karşı tarafın dava yoluna gitmesi olasılığı yüksek olduğu kanaatinde olduğum için sözleşmenin uyarlanmasında öncelikle tarafların ortak iradelerinin esas alınması; bu mümkün değilse de hem sözleşmenin uyarlanmasını istemenin hem de sözleşmeden dönmenin dava yolu ile yapılması gerektiği görüşünün daha yerinde olacağını kanaatindeyim. Sözleşmenin uyarlanması konusunda bir diğer tartışmalı konu ise TBK md. 138’e göre sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmasına rağmen mağdurun uyarlama değil de sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanıp kullanmayacağı hususudur. Konu ile ilgili aksi görüşler[50] mevcut olsa da kanaatimce TBK md. 138 kapsamında bir uyarlama davasında önceliğin sözleşmenin uyarlanmasına verilmesi; kanunun lafzi yorumundan hareket ederek bu durumun mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme veya fesih yoluna gidilmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda davayı açan taraf, hem sözleşmenin uyarlanmasını hem de bu mümkün değilse sözleşmenin feshini talep eden terditli dava açabilir. Aksi durumda yalnızca sözleşmenin uyarlanması sebebiyle dava açılmışsa ve sözleşmenin uyarlanması mümkün değilse, taleple bağlılık ilkesi gereği, hâkim davayı reddedecektir.[51] Sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olduğu durumda da hâkim, hakkaniyete uygun olarak sözleşmenin uyarlanmasına karar verecektir. Kira sözleşmesinin uyarlanması konusu sadece kira bedeli ile sınırlı değil, kira sözleşmesinin süresi gibi davayı açan kişi tarafından talep edilen farklı konularda da şartlar oluşmuşsa sözleşmenin uyarlanmasına karar verilebilir.[52] Kira sözleşmesinin uyarlanması davası açısından kanunda belirli bir süre öngörülmemiştir. Fakat öğretide; bu davanın, olağanüstü durumun ya da olayın meydana gelmesini müteakip çok fazla beklenmeden açılması gerektiği belirtilmektedir.[53] Kanaatimce, olağanüstü durum olmasına rağmen herhangi bir bildirimde ya da itirazda bulunmadan borcun ifası edilmeye devam edilmesi halinde borçlunun, ifa güçlüğü içinde olduğundan bahsedilmemelidir.

IV. COVİD-19 SALGININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ Covid-19 ismi ile adlandırılan yeni tip korona virüs salgını tüm dünyayı etkisi altına almış olup; dünya çapında milyonları bulan ölümlere sebep olmuştur. Bu hastalığın halen tedavisi bulunamamış; bulaşma hızı dikkate alındığında birçok ülke karantina önlemi almak zorunda kalmıştır. Karantina önlemleri neticesinde dış ticaret büyük ölçüde olumsuz etkilenmiş, ülkelerde ticari ilişkiler durma noktasına gelmiştir. Halen ülkemizde birçok sektörün çalışmasına izin verilmediği dikkate alındığında ise, bu iş yerlerinin ticari hayatlarına devam edemediği için kira bedellerini ödeyememeleri durumu da sık rastlanılmaya başlamıştır. Yine benzer bir durumda üniversitelerin kapatılmasıyla öğrenciler ailelerinin yanına dönmek zorunda kalmış; öğrenci oldukları şehirlerdeki ev veya öğrenci yurtlarından ayrılmak zorunda kalmışlardır. Bu noktada kiracı oldukları evlerden ayrılırken kira sözleşmeleri gereği bazı öğrenciler kira bedelini ödemeyi devam ettirirken bazıları ise sözleşmenin feshi yoluna gitmiştir. Covid-19 salgının mücbir sebep niteliği olduğu değerlendirildiğinde kira sözleşmelerinin feshedilmesi için yeterli bir sebep olduğu kanaatindeyim. 25.03.2020 tarihli 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun[54] kapsamında kiracıların bu pandemi sürecinden etkilenmelerinin en aza indirilmesi amacıyla 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedelinin ödenmemesi durumu kiraya veren için geçerli bir tahliye sebebi olmaktan çıkarılmıştır. Bu düzenleme yalnızca kiraya veren açısından bir fesih yasağı getirmekte olup; kiracının haklı fesih hakkına engel olmamaktadır.[55] Covid-19 salgını kapsamında zarara uğrayan kişiler, kira sözleşmelerini bu salgını gerekçe göstererek genel hükümlere göre haklı nedenle feshedebilirler. Bir diğer durum ise salgından dolayı zarara uğrayan kişiler, TBK md. 331’de belirtilen kira sözleşmesini çekilmez hale getiren bir durum nedeniyle kira sözleşmesinin yasal bildirim süresine uyarak da feshedebilirler. Genel hükümlere göre haklı fesih mi yoksa TBK md. 331 kapsamında önemli sebebe göre fesih mi olduğu hususu mutlaka karşı tarafa bildirilmelidir. Fakat genel hükümlere göre haklı feshetme, fesih süresi öngörmediği ve karşı tarafa iletilmesi ile etkisi başladığı için avantajlı olacaktır.[56] Önemle belirtmek gerekir ki, TBK md. 348’e göre fesih bildirimi yazılı şekil şartına tabidir. Başka bir anlatımla, kira sözleşmesini herhnagi bir sebeple feshetmek isteyen taraf, bunu karşı tarafa mutlaka yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bazı durumlarda kişiler veya tacirler, Covid-19 salgınına rağmen kira sözleşmelerini feshetmek istemeyebilir. Bu duruma örnek olarak; bir sonraki dönem üniversitenin açılacağını düşünen ve bu sebeple öğrenci olduğu şehirdeki evinden ayrılmak istemeyen öğrenci veya iş yeri belli bir yerde ün kazanmış fakat salgın sebebiyle iş yerini geçici olarak açamayan iş yeri sahibi verilebilir. Bu durumda salgının da TBK md. 138’de belirtilen olağan üstü sebeplerden sayıldığı dikkate alınarak kira sözleşmesinin uyarlanması davası açılabilir.

SONUÇ Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinde de asıl olan sözleşmeye bağlılık olmasına rağmen bazı durumlarda sözleşmenin ifası sırasında şartlar bir taraf aleyhine olumsuz şekilde değişebilmektedir. Kira sözleşmesi kurulurken taraflarca öngörülemeyen veya öngörülse bile sonuçlarının öngörülmesi çok güç olan durumların, sözleşmenin devamı sırasında ortaya çıkması halinde sözleşme, bir taraf için çekilmez hale gelebilir. Bu durumda işlem temelinin çökmesi ilkesi gereği sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale geldiği kabul edilmektedir. TBK md. 138 kapsamında kanun koyucu, sözleşmenin uyarlanması davası açılması şartları oluşması halinde mağdur olan tarafa bu uyarlamanın talep edilmesi; eğer uyarlama mümkün değilse de sözleşmeden dönme veya sürekli edimli sözleşmelerde ise sözleşmenin feshi hakkı tanımıştır. Taleple bağlılık ilkesi gereği uyarlama davası açılırken eğer ayrıca fesih talebinde da bulunulması gerekmektedir. Aksi durumda somut olayda sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığına kanaat getiren hâkim, davanın reddine karar verecektir. Günümüzde en sık tartışılan konu olan Covid-19 salgını tüm günlük hayatı olumsuz etkilediği gibi, kira sözleşmelerinin ifasını da olumsuz etkilemiştir. Salgının başlı başına bir mücbir sebep sayıldığı dikkate alınarak kira sözleşmelerinin yazılı bildirimle ve genel hükümlere göre haklı feshi mümkün olmalıdır. Eğer kiracı tarafından fesih yolu tercih edilmiyorsa, bu salgın TBK md. 138 kapsamında uyarlama sebebi de olacağından hâkimden sözleşmenin uyarlanması da talep edilebilir. Sözleşmenin uyarlanması yalnızca kira bedeli ile sınırlı olmayıp, diğer talep edilen hususlarda da mümkündür.

[1] Eskişehir Barosu Serbest Avukat, ORCID ID: https://orcid.org/0000-0002-3766-3858. [2] Öztürk, İzzettin Özkan; “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İstanbul Kültür Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2019, s. 12. [3] Kayış, Ferhat; “Koronavirüs (Covid-19) Salgınının Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiralarına Etkileri Üzerine Düşünceler, ASEAD, C. 7, S. 4, 2020, s. 67. [4] Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak; Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul, 2013, s. 207. [5] Aydemir, Efrail; Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Baskı, Ankara, 2016, s. 19. [6] Öztürk, İzzettin Özkan; s. 22. [7] Resmi Gazete, T. 12.09.2018, K. 85. [8] Öztürk, İzzettin Özkan; s. 96. [9] Yargıtay 6. HD, E. 2007/1868, K. 2007/3965, T. 05/04/2007 (www.kazanci.com) [10] Öztürk, İzzettin Özkan; s. 5. [11] Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak; s. 207. [12] Kayış, Ferhat; s. 67. [13] Kayış, Ferhat; s. 69. [14] Kayış, Ferhat; s. 69. [15] Öztürk, İzzettin Özkan; s. 54. [16] Özen, Burak; “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, MÜHFAD, C. 22, S. 22, 2016, s. 2037. [17] Resmi Gazete, T. 17.01.2019, S. 30659. [18] Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak; s. 217. [19] Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak; s. 312. [20] İnceoğlu, M. Murat; Kira Hukuku, C. 2, İstanbul, 2014, s. 158. [21] Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak; s. 312. [22] Öztürk, İzzettin Özkan; s. 109. [23] Yargıtay 11. HD, T. 14.11.1995, E. 1995/6107, K. 1995/8564. (www.kazanci.com) [24] Yargıtay 6. HD, T. 21.10.2015, E. 2014/10427, K. 2015/8767. (www.kazanci.com) [25] Arat, Ayşe; Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ankara, 2006, s. 51. [26] Bingöl, F .Itır; “Uluslararası Ticari Satım Sözleşmelerinde Mücbir Sebep”, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayınlanmamış Doktora Tezi, İzmir, 2008, s. 19. [27]Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 21.09.2018, E. 2018/864, K. 2018/932 K. (www.kazanci.com) [28] Oftinger, Karl; “Cari Akitlerin Temellerinde Buhran İcabı Tahavvül”, çev. Davran, B., İHFM, C. VIII, S. 3-4, 1942. (naklen Bingöl, F. Itır; s. 22) [29] Bingöl, F. Itır; s. 31. [30]Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, T. 21.09.2018, E. 2018/864, K. 2018/932. (www.kazanci.com) [31] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 12.11.2014, E. 2014/13-1614, K. 2014/900. (www.kazanci.com) [32] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 20.03.2013, E. 2012/11-1096, K. 2013/382. (www.kazanci.com) [33] Yargıtay 11. HD, T. 11.01.2016, E. 2015/14270, K. 2016/89. (www.kazanci.com) [34] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 12.11.2014, E. 2014/13-1614, K. 2014/900. (www.kazanci.com) [35] Aybay, Memet Erdem; “Sözleşmenin Değişen Koşullara Göre Uyarlanması”, MÜHFAD, C. 22, S. 3, 2016, s. 333. [36] Aybay, Memet Erdem; s. 337. [37] Yargıtay 13. HD, T.12.12.2002, E. 2002/10368, K. 2002/13299. (www.kazanci.com) [38] Aybay, Memet Erdem; s. 338. [39] Aybay, Memet Erdem; s. 333. [40] İnceoğlu, M. Murat; s. 167. [41] İnceoğlu, M. Murat; s. 167. [42] İnceoğlu, M. Murat; s. 169. [43] Öztürk, İzzettin Özkan; s. 117. [44] İnceoğlu, M. Murat; s. 170. [45] Yargıtay 6. HD, T. 26.06.2015, E. 2015/4013, K. 2015/6417. (www.kazanci.com) [46] Arat, Ayşe; s. 187. [47] İnceoğlu, M. Murat; s. 172. [48] Yargıtay 3. HD, T. 26.01.2017, E. 2017/2267, K. 2017/679. (www.kazanci.com) [49] Aybay, Memet Erdem; s. 336. [50] Kayış, Ferhat; s. 79. [51] İnceoğlu, M. Murat; s. 177. [52] İnceoğlu, M. Murat; s. 176. [53] İnceoğlu, M. Murat; s. 175. [54] Resmi Gazete, T. 26.03.2020, S. 31080. [55] Kayış, Ferhat; s. 76. [56] Kayış, Ferhat; s. 81.

KAYNAKÇA

1. Arat, Ayşe; Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ankara, 2006.

2. Aybay, Memet Erdem; “Sözleşmenin Değişen Koşullara Göre Uyarlanması”, MÜHFAD, C. 22, S. 3, 2016, s. 323-347.

3. Aydemir, Efrail; Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Baskı, Ankara, 2016.

4. Bingöl, F. Itır; “Uluslararası Ticari Satım Sözleşmelerinde Mücbir Sebep”, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayınlanmamış Doktora Tezi, İzmir, 2008.

5. İnceoğlu, M. Murat; Kira Hukuku, C. 2, İstanbul, 2014.

6. Kayış, Ferhat; “Koronavirüs (Covid-19) Salgınının Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiralarına Etkileri Üzerine Düşünceler, ASEAD, C. 7, S. 4, 2020, s. 65-84.

7. Özen, Burak; “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, MÜHFAD, C. 22, S. 22, 2016, s. 2033-2062.

8. Öztürk, İzzettin Özkan; “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İstanbul Kültür Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2019.

9. Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak; Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul, 2013.